• Division de terrain en lots à bâtir

    Division de terrain en lots à bâtir

    La division foncière est une solution fréquente pour optimiser une vente ou valoriser un patrimoine.


    Explications

    Selon certaines estima­tions, 20 % des maisons en France peuvent faire l'objet d'une division par­cellaire.

    Toute division de terrain à bâtir constitue un lotisse­ment. Compte tenu des sanctions applicables en cas de violation de l'obligation de recourir à un permis d' aménager, il est important de connaître précisément son champ d'application, dont la géométrie a large­ment varié depuis sa créa­tion en 2007 et encore der­nièrement avec le décret du 29 mars 2017.

    La division foncière : une opération encadrée et réfléchie

    La première étape de toute division de terrain doit être l'étude de faisabilité techni­que, juridique et architectu­rale pour savoir si le projet est réalisable. Le notaire lo­cal est l'acteur incontourna­ble pour confirmer et orien­ter ce projet.

    En effet, si la division est réalisée en vue de céder un ou plusieurs terrains desti­nés à être bâtis, que ce soit en propriété ou en jouissan­ce, elle sera nécessairement constitutive de lotissement et à ce titre soumise avant
    toute cession, à l'obtention d'une autorisation d'urba­nisme.

    La division de terrain à bâtir, quelle autorisation?

    Toute division d'un terrain à bâtir doit être autorisée soit par une déclaration préala­ble, soit par un permis d'aménager.

    Pour relever d'un permis d'aménager, le lotissement doit nécessairement prévoir la création d'au moins deux lots à bâtir.

    La déclaration préalable suffit pour toutes les divi­sions de terrain où un per­mis d' aménager ne s'impose pas. Elle s'impose quel que soit le nombre de lots dès lors qu'il n'y a pas de créa­tion ou d'aménagement de
    voies, d'espaces ou d'équi­pements communs à plu­sieurs lots destinés à être bâ­tis et propres au lotissement. Les équipements pris en compte sont les équipe­ments dont la réalisation est à la charge du lotisseur.


    N'est pas lotisseur qui veut

    Véritable opération d'amé­nagement du territoire, la procédure du permis d' amé­nager oblige à une réelle ré­flexion exhaustive nécessai­rement conduite par un pro­fessionnel reconnu pour ses compétences, qui sera gé­
    néralement entouré d'une équipe pluridisciplinaire, notaire et géomètre notam­ment. En effet, la procédure du permis d'aménager im­pose au lotisseur la constitution d'un dossier complet, avec la production de diffé­rentes pièces permettant à l' administration d' apprécier le respect des normes urba­nistiques, réglementaires, techniques, paysagères, en­vironnementales, sociales et humaines.

    Pour protéger les acqué­reurs de terrain à bâtir issu d'un permis d'aménager, le code de l'urbanisme a enca­dré strictement la réalisation d'une telle opération et la vente de ces lots.

    Le notaire reste aujour­d'hui le partenaire indis­pensable face à la complexi­té des normes et des enjeux.
    Romy JAM MAN CHAUFFERIN, notaire

    Rubrique réalisée par les notaires de l' Ardèche, de l'Isère, de la Drôme et des Hautes-Alpes.

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